Lisboa mantém oportunidades de rendimento no imobiliário premium apesar do “ruído” regulatório

Apesar das mudanças e do debate regulatório em torno do arrendamento, Lisboa continua a oferecer oportunidades relevantes de rendimento para investidores que percebem onde a procura se está a concentrar, defende David Moura-George, Portugal Managing Director da Athena Advisers. Segundo o responsável, apartamentos bem localizados e geridos de forma profissional continuam a demonstrar que é possível alcançar retornos sólidos quando o produto e o modelo operacional estão alinhados.

Este segmento posiciona-se entre a hospitalidade de pequena escala e o arrendamento tradicional para investimento. Em vez de depender de senhorios individuais, operadores reúnem apartamentos prime sob uma mesma estrutura de exploração e aplicam padrões próximos dos hotéis, refletindo uma mudança mais ampla na forma como o capital está a abordar o imobiliário residencial nas principais cidades portuguesas.

Em alguns projetos, este modelo é formalizado através de uma estrutura específica de retorno. Os apartamentos são entregues prontos a rentabilizar, com gestão profissional incluída, permitindo ao proprietário participar no mercado de arrendamento sem envolvimento direto na operação, com metas de rendibilidade líquida até 6%.

David Moura-George (Athena Advisers): procura concentra-se em apartamentos bem localizados e com gestão profissional

“Apesar do ruído regulatório, Lisboa continua a oferecer oportunidades de rendimento muito interessantes para investidores que sabem onde a procura se está a concentrar”, afirma David Moura-George, Portugal Managing Director da Athena Advisers. “Apartamentos bem localizados e geridos profissionalmente estão a provar que ainda é possível obter retornos fortes quando o produto e o modelo operacional estão alinhados.”

Para o especialista, a aposta na escala, consistência e execução profissional está a ganhar terreno face a abordagens mais fragmentadas, em que a gestão depende do proprietário.

Turismo como motor estrutural em Lisboa

A recuperação do turismo em Portugal desde a pandemia tem sido robusta, com Lisboa a destacar-se como uma das principais beneficiárias. Além do regresso das escapadinhas urbanas europeias, a cidade tem registado um aumento sustentado de visitantes da América do Norte, estadias mais longas e a presença de profissionais internacionais com elevada mobilidade. Estes fatores têm sustentado a ocupação e os preços no segmento superior do mercado.

“A composição da procura mudou”, explica David Moura-George. “Estamos a ver menos viagens de fim de semana puramente discricionárias e mais estadias híbridas: pessoas a trabalhar remotamente, a relocalizar-se temporariamente, ou a combinar negócios com lazer. Esta mudança favorece apartamentos de alta qualidade em detrimento da oferta hoteleira tradicional.”

Nas plataformas com gestão profissional, a diferença passa também pelo perfil do hóspede: a procura tende a ser menos sensível ao preço e mais orientada para o serviço, com preferência por espaço, design e flexibilidade. Como resultado, apartamentos premium têm mantido desempenho mesmo com o aumento de oferta noutros pontos do mercado.

Defensores do modelo argumentam que esta procura tem um caráter mais estrutural do que cíclico, suportado por migração associada ao estilo de vida, teletrabalho e pelo valor relativo de Lisboa face a outras capitais europeias. Embora os números de visitantes flutuem, o segmento premium tem, até agora, mostrado resiliência.

Exemplo indicativo de rendimento em Lisboa: 1.072.000 € e financiamento a 70%

Num cenário ilustrativo baseado num preço de compra de 1.072.000 € e assumindo financiamento com 70% de rácio empréstimo/valor do imóvel, o ativo é projetado para gerar um rendimento líquido mensal aproximado de 2.720 € após custos operacionais e serviço da dívida.

Neste exemplo: - Montante do empréstimo: 750.400 € - Renda mensal estimada (equivalente a 6% de rendibilidade anual, já líquida de comissões operacionais): 5.360 € - Prestação mensal do crédito assumida: 2.640 € - Resultado: 2.720 € de rendimento líquido mensal estimado

Parâmetro	Valor
Preço de compra	1.072.000 €
Financiamento (70%)	750.400 €
Rendimento mensal estimado (6% ao ano, líquido de comissões)	5.360 €
Prestação mensal estimada	2.640 €
Rendimento líquido mensal estimado	2.720 €

O cálculo assume um crédito com taxa fixa a cinco anos de 2,90%, com 25 anos de amortização. Os custos de seguro do crédito não estão incluídos, e o financiamento permanece sujeito a elegibilidade e aprovação pela entidade financiadora.

“Quando bem estruturados, os números podem ser muito convincentes”, sublinha David Moura-George. “Com alavancagem conservadora e financiamento competitivo a taxa fixa, ativos geradores de rendimento em Lisboa ainda podem oferecer excedentes mensais saudáveis.”

Três estratégias de arrendamento em Lisboa

Investidores a avaliar Lisboa deparam-se, em geral, com três abordagens principais:

• Arrendamento tradicional de longa duração: oferece previsibilidade e gestão mais simples, mas os retornos tendem a ser condicionados pela regulação e por regras de proteção do inquilino. Em zonas prime, as rendibilidades costumam ser estáveis, sem grandes surpresas.

• Arrendamento de curta duração ao abrigo do Alojamento Local: pode gerar receitas brutas superiores, sobretudo em localizações centrais, mas exige gestão ativa e domínio dos requisitos de conformidade. As restrições a novas licenças também têm contribuído para valorizar unidades existentes bem posicionadas.

• Plataformas de arrendamento com marca e gestão profissional: situam-se num meio-termo. Os proprietários entram, tipicamente, em contratos de gestão ou de recompra/arrendamento com retorno predefinido, delegando a operação diária em troca de uma partilha de receitas ou de uma estrutura de retorno acordada. O atrativo está no marketing profissional, na definição dinâmica de preços e na eficiência operacional, que pode superar unidades geridas de forma individual quando o modelo é bem executado.

“Cada modelo tem o seu lugar, mas as plataformas com gestão profissional oferecem um perfil de risco-retorno particularmente equilibrado”, observa David Moura-George. “Combinam potencial de rendimento com simplicidade operacional, o que é cada vez mais apelativo para investidores internacionais.”

Qualidade e execução pesam mais do que as manchetes

Como em qualquer estratégia orientada para rendimento, os resultados dependem menos das médias do mercado e mais da qualidade do ativo, da localização e da performance operacional. Unidades prime, design pensado e operadores experientes tendem a distinguir, de forma consistente, os imóveis com melhor desempenho.

“Lisboa amadureceu e tornou-se um mercado mais seletivo, o que acaba por beneficiar ativos de qualidade”, afirma David Moura-George. “Localizações prime, design bem concebido e operadores experientes estão a ser recompensados com desempenho consistente.”

Em vez de eliminar a incerteza, as plataformas com gestão profissional procuram redistribuí-la: a complexidade operacional é centralizada, permitindo que o investidor se concentre na alocação de capital e na estrutura, e não na gestão do dia a dia. Para muitos, é precisamente este compromisso que torna o modelo atrativo.

Uma oportunidade segmentada, mas real

Gerar até 111.000 € de rendimento anual de arrendamento em Lisboa não é uma proposta de mercado de massas, mas continua a ser possível dentro de um segmento bem definido. O acesso a este tipo de desempenho exige seleção criteriosa, pressupostos realistas e alinhamento com operadores que dominem tanto a lógica da hotelaria como a do imobiliário residencial.

“Para investidores dispostos a ser seletivos, Lisboa continua a ser um mercado de rendimento muito atrativo”, conclui David Moura-George. “A oportunidade hoje passa menos por especulação e mais por trabalhar com as plataformas certas para gerar rendimento de arrendamento duradouro e bem gerido.”

Para quem pretende beneficiar da economia de arrendamento impulsionada pelo turismo em Lisboa sem a exigência de envolvimento operacional direto, as plataformas de arrendamento com gestão profissional surgem como uma via cada vez mais estabelecida.

Para aprofundar estas estratégias e perceber como rendimento, valorização do capital e considerações de estilo de vida se cruzam no mercado atual, está previsto o webinar Investimento Imobiliário em Lisboa 2026: Capital, Crescimento e Estilo de Vida.